今年6月，李某与王某约定，以44万元的价格购买王某位于本村的住宅，并与王某签订了《买卖合同》。随后，李某向王某先行支付23万元购房款，约定尾款在过户后进行支付。在办理过户时才了解到，李某属于城镇户口，非本村集体经济组织人员，不能购买建在农村集体土地上的房屋。后二人因合同效力及购房款退还事宜产生纠纷，李某将王某诉至法院，请求法院确认合同无效，并要求王某返还23万元购房款。

承办法官在受理案件后，第一时间对案涉房屋土地性质进行确认，经查询权属证书上土地性质一栏，标注是集体土地，按照法律规定，原告李某确实不符合法律规定的农村房屋买卖条件，二人签订合同应认定为无效，因此法庭判决原告、被告签订的《买卖合同》无效；被告王某应向原告返还23万元购房款，原告应向被告王某返还案涉不动产。

农村宅基地是农村村民基于特定的身份和条件获得的土地使用权。由于城镇户口居民不具备农村村民的身份，因此他们不能享有农村宅基地的使用权‌。基于“房地一体”原则，故将宅基地上的房屋出卖给本村以外的成员不受法律的认可与保护。即便是在同村村民之间流转宅基地使用权，也必须首先征得村集体经济组织和政府部门依法批准。而本案中，原告并非涉案宅基地所在村集体经济组织成员，故案涉合同因违反土地管理法的强制性规定而无效。